個人出售房地產有無涉及房地合一稅與營業稅
- Ａ先生這7間是以「贈與或買賣」方式取得，對將來出售所繳的房地合一稅會比較少？或是全部都以太太的名義出售比較有利？
- 無論以Ａ先生或太太的名義賣，土地都是用舊制，房屋用新制嗎？
- 持有期間都從Ａ先生原始取得日計算嗎？
- Ａ先生出售3間房屋時，有無涉及營業稅或營利事業登記？
《現代地政聯盟回覆》
一、夫所有房地產，因持有30多年，其殘餘之13坪土地爾後出售時，可屬舊制，不課徵土地交易所得稅。
二、妻所有90坪土地，係於102年所受贈，其於超過2年後，即106年始予過戶，亦屬舊制，無土地交易所得稅。
三、夫妻共同合建所分回之8戶建物，係於106年所興建完成，其於出售時，當屬新制，該建物部分在使照完成日起2年內或2～10年出售，其房地合一制之稅率均為20%，超過10年者稅率為15%；且因係合建分屋，其持有期間應自交易日算至102年受贈之登記日。
四、倘若妻擬將分回8間建物過戶於夫7間，應說明或規劃妻已取得之土地，是否仍會再申辦「夫妻贈與」移轉於夫。(因夫已有13坪土地，尚可單獨過戶建物，惟，此時7戶建物之產權一致性及清楚與否之問題，應先知會客戶，以免誤會)
五、亦即，爾後擬以夫名下之7間房屋中之3間房屋再為出售，尚須注意，房屋之交易所得稅及土地有無交易所得稅(適用新制)之問題(涉及要出售3間房屋之房屋與土地產權配置)。
六、本案例之規劃方向，應以土地屬舊制，房屋適用新制，即為正確。
七、易言之，夫妻間房屋之產權變動，仍應不以土地一併移轉為原則，其目的在爾後出售時，土地仍屬舊制而無土地交易所得稅；但應注意房屋(部分)過戶無論買賣或夫妻贈與均有契稅之負擔。是以，應以「買賣」並支付相當對價，作為資金來源、流程與去向之規劃，並在實價登錄時切實分離房價與地價(係指土地有部分隨同房屋移轉之情事)，則爾後出售時，始得因房屋取得成本拉高而降低房屋交易所得稅；土地則無交易所得稅，應屬最有利之規劃。
八、另外，有無涉及營業稅之問題，則因本案例既屬夫贈與90坪土地給妻，且目的又在申辦自用住宅優惠稅率，當以出售前或合建前，已超過1年以上之自住、自用，且出售前一年內無出租、無營業及未超過最高面積限制（都市3公畝、非都市7公畝）為要件。
九、尤以，合建後之8間房屋，因屬區分建物，且係合建分屋，需與建商以地易屋，故其所分回之8間房屋之基地持分面積，亦不可能會超過最高面積限制。
十、亦即，參照104.1.28台財稅第0304605550號函釋，應以土地面積超過（都市3公畝，非都市7公畝），且其個人持有非自用住宅用地或未滿1年之自用住宅用地為申辦營業登記之要件。是以，前述案例難謂不屬免辦營業登記之範疇。
十一、個人售屋與申辦營業登記之規範：
(一)非自用住宅用地
(二)未滿1年之自用住宅用地
